Naboer får medhold – vedtak oppheves
Statsforvalteren har opphevet Flatanger kommunes vedtak om rammetillatelse for bygging av en firemannsbolig og to eneboliger på Ytterhaugen. Dermed har naboene som klaget, fått medhold hos Statsforvalteren, og saken må behandles på nytt av kommunen.
Statsforvalteren mener at kommunens vedtak har mangler ved begrunnelsen som gjør det ugyldig. Derfor oppheves vedtaket og saken sendes tilbake til kommunen.
Det var i februar i fjor at hovedutvalget for næring, miljø og teknisk vedtok å gi en rammetillatelse til Sektor bolig AS for oppføring av én firemannsbolig og to eneboliger med carporter og boder på Ytterhaugen 45.
Klage avvist av hovedutvalget
Naboene Emilie Valstad og Sondre Johnsrud klaget på vedtaket. Hovedutvalget avviste klagen i april, og dermed gikk saken videre til Statsforvalteren.
I klagen påpekte naboene at oppføring av et så stort antall boenheter uten et mer detaljert planverk, anses som uheldig. De påpekte også at adkomsten til tomta må vurderes, og de fryktet trafikkfarlige løsninger.
De mente at området må detaljreguleres i tråd med plan og bygningsloven, siden det ikke foreligger en reguleringsplan for området.
Ønsker detaljregulering
Både politikere og naboer har uttrykt bekymring for antall boenheter som skal oppføres på en så smal og liten tomt, skrev de i klagen. Totalt er det snakk om seks boenheter på tomta.
Naboene ønsker at antall boenheter blir redusert, og at bebyggelsen blir tilpasset tomtearealet og øvrig bebyggelse i større grad.
Statsforvalteren viser til plan- og bygningslovens paragraf 12-1, der det kreves reguleringsplan «for gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn».
Kreves konkret vurdering
Om kravet utløses, krever en konkret vurdering. Statsforvalteren skriver at i denne saken har kommunen ikke vist til denne paragrafen i sin vurdering, noe som er et krav i forvaltningsloven. Det er gjort en vurdering som kan knyttes til kravet, men dette er ikke tilstrekkelig.
Hvorvidt dette er et «større bygge- og anleggstiltak» som utløser reguleringsplan, er vanskelig å fastslå, mener fylkesmannen. Antall boenheter i seg selv er et moment.
Oppfordring, ikke krav
Statsforvalteren viser videre til at rammetillatelsen har et vilkår knyttet til trafikksituasjonen, men det er ingen frist eller virkning hvis det ikke oppfylles. Vilkåret anses å være en oppfordring, ikke et krav, og det gir dermed ikke rettsvirkning.
Oppfordringen om å se på en annen veiløsning, viser at virkningene for omgivelsene er usikre og kan potensielt skape trafikkfarlige situasjoner, påpeker Statsforvalteren.
– Ut fra en samlet vurdering legges det til grunn at kommunen ikke i tilstrekkelig grad i vedtaket har begrunnet at tiltaket ikke utgjør et «større bygge- og anleggstiltak», skriver Statsforvalteren.
Ikke vurdert ulemper og fordeler
Kommunen har ifølge Statsforvalteren heller ikke vist til paragraf 29-4 i plan- og bygningsloven. Der heter det at kommunen skal godkjenne byggverkets plassering og veilovas bestemmelser om byggegrense og frisikt.
Hvis tiltaket påfører naboer betydelig ulempe, må det gjøres en interesseavveining mellom ulempene tiltaket påfører naboer og fordelene tiltaket har for tiltakshaver, påpeker Statsforvalteren.
I rammetillatelsen oppfordres utbygger til å se på mulighetene for endret vinkling av firemannsboligen. Også dette er en oppfordring, ikke et vilkår med rettslig betydning, påpeker Statsforvalteren.
Kommunen har gjort en vurdering, men det nevnes ikke spesifikt de ulempene som klager viser til, knyttet til innsyn og tap av solforhold.
– Det er en mangel ved vedtaket at det ikke er foretatt en konkret vurdering av de anførte ulempene. Dette er også en feil ved vedtaket som kan ha hatt betydning for vedtakets innhold, skriver Statsforvalteren.
Uteområdene ikke vurdert
Til sist har Statsforvalteren påpekt at kommunen ikke har vurdert kvaliteten på uteoppholdsarealene i vedtaket.
Det er sagt at utnyttelsesgraden er på 27,2 prosent, langt under kravet på 40 prosent. Men Statsforvalteren mener at i tillegg bør uteoppholdsareal som leke- og rekreasjonsareal for eneboligene, vurderes, siden mye av uteområdene opptas av vei og parkeringsplasser.
Det er avsatt bare en liten stripe med gress på baksiden av boligene, og det er heller ikke vedlagt noen sol/skygge-studie som viser hvordan solforholdene på uteområdene blir.
– Kommunen bør derfor ved en ny gjennomgang av saken vurdere kvaliteten på uteoppholdsarealet, skriver Statsforvalteren.
Siden vedtaket i hovedutvalget nå er opphevet, må saken behandles på nytt i kommunen.
